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均价15亿的上海老洋房都是什么土豪在买?
来源:未知  时间:2020-03-24 00:18   作者:admin  点击:
 

  剧中,房店长以1.5亿的高价成交了位于愚园路上的柳林别业,而在现实中,凤阳路上的应公馆最新售价已经达到3.8亿。

  买是不可能买得起的,就连在里面开个“轰趴”你也未必开得起,来看应公馆对外开放的使用须知:“女士请穿着旗袍,做好头饰;男士请穿好西装、背带,皮鞋擦得敞亮。”

  对上海房地产稍微有些了解的人,都能轻而易举地报出汤臣一品、檀宫、东郊壹号等“楼王”的名字,但这些后起之秀和价值连城的“老古董”比起来,可能真的要稍逊一些。

  在沪上一家知名老洋房经济企业担任市场总监的陆伟告诉我们,他最近成交的一套一亿多的老房子,买家就是一对之前住在陆家嘴豪宅中的夫妻,“他们有两个孩子,之前在大平层住得挺失望的,在看过老洋房之后才觉得,过去的老房子能把空间的使用功能全部打开,层高高、开间宽,还附带一个大花园,物有所值。”

  “古董”值钱,正因为它在数量上的稀缺。据统计,上海全市现存的老洋房数量在4000-5000栋之间,但90%以上已收归国有。国家规定,国有花园住宅自2004年起就已只租不售,私有产权的老洋房总共也只有500-600栋,其中产权清晰、可供出售的老洋房据陆伟估计全市只有300栋左右,这之中的一些还亟需修缮。

  地理位置佳、具有丰富人文历史的老洋房,总价近年来都以亿来计,其中涨价涨得最经典的,要属愚园路上的严家花园。2009年盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿的价格入手,等到2016年时,对外报价已达10亿,几乎是以一年涨一亿的速度在疯涨。

  在陆伟和作家董鸣亭2018年所著的《上海老洋房的故事》一书中,收录了近十年来上海老洋房市场的部分成交数据:2008年时,一套面积在200平米左右的老洋房总共售价还不到2000万;到了2017年,一栋老洋房的市场均价已经涨到了30万/平,巨鹿路886号的梁家花园更是在2016年就卖到了40万/平的“天价”。

  十多年之前,上海老洋房的市场估值和周边的新公寓估值逻辑差不多,仅从其所处的地段、品相、占地面积等基础数据来评估,这几年来,除基础数据外,买家们会更看重昔日营造商背景、建筑风格元素、屋内历史物况、风格是否完好保存等因素,甚至,连房子里以前住过什么人、有过怎样的家族典故都让看房者们津津乐道。

  2008年开始接手老洋房业务的陆伟告诉我们,这些房子本身虽然历史悠久,但出现交易也就三十年左右的时间。

  上世纪90年代,不少住在浦西的上海人面临动迁问题,那时候浦东的一些新建筑已经在造,不少高楼大厦逐渐拔地而起。过去住在弄堂里的一些老上海人有的想要改善居住条件,就慢慢把家里的老房子給腾出来。

  十年代从国外被派遣到上海工作的外国人,成了第一批洋房买家。在上海这片土地上消失了近半个世纪的洋人们,有些就是昔日这些建筑设计师或营造商的后人,他们本身不缺钱,加上拿到的一些补助,同样风格、品相的房子,在他们自己的国家普遍价格昂贵,但是到了上海,同样是市中心,却被某种程度的“贱卖”。出于直觉,这些外国人觉得老房子的价格肯定会涨,他们一方面怀着投资的心理,一方面也住进其中,重新回到了上海的历史建筑里。

  二十多年前,一栋老洋房的单价仅为2000元左右,花上百万的价格就能买下一栋带花园近千平米的房子,论性价比,可比那些新建成的公寓划算多了。

  90年代末至2000年初,港澳台同胞们也加入了这一队伍,他们有的是在上海做生意,有些则是四五十年代从上海的老建筑中搬离的人们的后辈。这些人的心态倒是和洋人们类似,因为和自己的城市相比,也好,香港也罢,这个占地面积,配合这个地价,怎么算都是赚钱的买卖,何况90年代老洋房的土地还是“带证”的,有了这本土地证,他们会觉得这块土地是属于自己的,非常稀有,有些房子的单价甚至比新公寓还要便宜,投资价值不言而喻。

  2000至2010的十年间,上海的老洋房市场显得有些“被动”:总是跟着周边新楼盘价格的推高而水涨船高,有意思的是,这十年间每每上海房地产价格下降的一些时间点,老洋房却都“摒牢”了:“2003年的SARS、2005年的宏观调控、2008年的次贷危机,每逢炒房者抱团抛售,老洋房的价格都纹丝不动,这就是所谓的‘物以稀为贵’。”

  在这段时间内,一些海外归来的华人成了老洋房的第三批买家,他们中的一些人管理着公司的对华业务,因为从小在国外耳濡目染,历史建筑的价值是不言自明的。祖辈们离开上海,出国求发展,这些人则带着他们的“故乡记忆”归来,多少带着点寻根的意思。

  2010年至今,无论是因公出差、出国留学,还是外出旅游,随着更多的人走出国门,了解到海外的古建筑文化,越来越多的人也开始懂得欣赏上海老洋房的价值,一些企业家和一线明星逐渐加入“实力派买家”的行列。

  “现在就是有钱的基本都会来买,老房子现在都成热点了。有段时间明星买得比较多,郭敬明《小时代》的剧组,基本都买好了,但是最近大家都比较低调,买了也不会去声张。”据陆伟观察,近些年来找他看房的客户愈发趋于年轻化,“一些80后都在买老房子了。”

  在他看来这并不稀奇,“首先当然是家底厚,但这样的年轻人自己都比较有想法,你看现在一到周末,武康路那边就有很多年轻人拍照、吃饭,说明喜欢老房子的人,也越来越年轻化了。”

  房子位于泰安路24号,根据楼下的铭牌,这栋公寓建于1946年,占地面积640平方米,建国后里面住过多位医学届专家。2017年4月,徐汇区文化局将此公布为徐汇区文物保护点。

  Eileen买下的是一套顶层朝东的套间,两居室结构,面积不大,只有38平米,但因为是有产权的,2015年卖到260万,现在则翻了一番。

  这栋6层高的小公寓在70年代末被加盖了一层,是徐汇房管所为了解决职工住房问题动的手脚,用她的话说,“脚下是真品,头上是赝品”。当时一连看了十多套的她执意要选有产权的,就是为了能在真正意义上让房子为自己所有。

  无论是满屋的阳光还是楼顶的天台,她都颇为满意,爱好艺术和园艺的她当初花了差不多40万来整修,使得这套房兼具家和工作室的需求。

  Eileen说她算是老洋房的痴迷者之一,在买房之前,她已经在附近住了20多年,大学时候在上财读书,也没离开过这片区域,这里的一花一木于她而言都像是形影不离的老朋友一样。

  “泰安路120弄——卫乐园住过贺子珍;泰安路115弄花园住宅住过周谷城;泰安路117号是潘澄波旧居;泰安路76弄是贺绿汀旧居;泰安路10弄1号是汤晓丹、蓝为洁旧居。”她对这些历史如数家珍,关于老洋房的书在她家里几乎都能找到。

  她说自己是一个很能折腾的人,起初和先生多吉出于对旧物的喜爱,穿街走巷从世界各地淘来各种旧物古董,将它们安放在这处装饰一新的工作室,这里所有的物件包括灯具、木柜、椅子、挂画都是Vintage工业复古风,主要面向设计师或者是做设计品牌的卖家来淘货或者办私人活动。

  去年,Eileen对这里进行了新一轮的升级,处理了很多旧物,现在的审美跟过去不同了,得与时俱进才行。如今,这套房的售价在400多万,每天都有纸条来求购,但她仍然在转租与工作室之间左右摇摆,“卖是舍不得卖的”,买房不易、装修艰难,她在心态上已然和房子融为了一体。

  “很多老业主卖家里的祖宅倒不是因为缺钱,而是因为他们自己包括后代都生活在国外,物质上不缺,生活条件有保障。但是一般家族里的长者都会思考一个问题,那就是等到自己过世后,这个房子要怎么处理?”陆伟接触到不少这样的案例。

  “他们不希望后代来争财产,虽说卖祖宅本身是一件令人难过的事,但比起后人可能为了房子争得面红耳赤,他们还是会选择在自己这里就消除这一隐患。”

  还有一些,则是生活在里面的普通百姓,“有些人希望卖掉房子之后,可以换个正常的房子,改善自己的居住环境。”

  老洋房虽然历史悠久,但在未经改造的情况下,居住条件可能并不那么理想,住在超南的开间还好,如果不小心分到的是朝北的亭子间,不仅面积狭小,常年见不到阳光,刮个风下个雨还有可能漏水。

  “思南公馆对面就有很多这种七十二家房客的房子,很多人喜欢在外面拍照,殊不知,住在里面的人,都迫切地想出去。”若是你有机会和住在其中的人交流,他们多半会回应一句“有什么好拍的?你觉得外面好看么里面有老鼠蟑螂的知道伐?”

  “这就和‘上海人不会去东方明珠’是差不多的道理。”从小在上海长大、居住在新式里弄的陆伟对此深有体会,“东方明珠以前是上海的至高点,登上它你能遍览上海大部分的风景,但上海本地人多半是不以为然的,老房子也是同样的道理,真正这么多年住在老房子里面的人,对老房子其实是有些‘仇视’的,在他们看来这就是普通的老楼,没什么特别,甚至还非常潮湿,住得不舒服。”

  上海有句古话叫做:穷人翻身靠动迁。《安家》中也有类似的故事:住在老洋房里的远房亲戚在业主卖房时提出分财产,狮子大开口,一要就是几千万,微博网友@灏泽先生 说,这几乎是他“家里故事“的翻版。

  在陆伟看来,现实中类似的情节几乎每天都在上演,住朝北亭子间的人要求和超南开间的人分到同样多的动迁款、拿不到理想中的数字就赖在里面当“钉子户”拒不搬走……

  他举了一个接触过的例子来表明自己的看法:“黑人牙膏以前在上海有一栋住宅,在复兴西路那里,现在住在里面的人,是原来的工人,兄妹二人都有自己的家庭。这套房子的地段不用说了,花园有2000平,卖的话肯定是个天价。但黑人牙膏的后人没有将这两个工人们赶出去,原因是:当年他们的祖辈经历,带着一家老小逃离了城市,只有工人们留下了,一直住到现在。如果不是工人们一直‘守着’这栋房子里,它可能早就被收回了,你还谈什么卖钱呢?”

  “人家这么多年帮你守着一栋房子,问你要点钱,我觉得很正常。”在陆伟眼中,这些“寄居户”本身,已经成为了房子的一部分,要赶走他们本身就是件挺残忍的事情。

  位于上海武康路和淮海中路交汇处的武康大楼,是邬达克在上海设计的第一座外廊式公寓。它还有另一个熟悉的名字——诺曼底公寓(I.S.S Normandy Apartments)又被称为东美特公寓,最初由万国储蓄会出资兴建于1924年。

  武康大楼住户的露台,纵深12米的长条形露台可以俯瞰中心城景。转角挑阳台、三角形古典山花窗楣等,都有着法国文艺复兴时期的烙印。

  外廊式建筑的特点即采用靠外墙的走廊来进入到各家各户,以武康大楼为例,就是通过一条位于住宅一侧的敞开式公共外廊来进入到楼层里,同类型的建筑中也有不少采用的是半封闭或全封闭的形式。这种建筑特点的产生出于早期的欧洲建筑从欧洲传入东南亚时,为了适应当地炎热气候而延展出的一种建筑形式。

  武康大楼也是不少电影、电视剧的取景地,比如电影《喜欢你》中女主顾胜男的家就在武康大楼中。近年来,越来越多充满活力的店铺入驻武康大楼,为其注入了新的生命力。

  荣宅是“面粉大王”荣宗敬家族曾经的家宅,也是其重要的社交场所,堪称上海最高雅的洋房之一,但随着历史进程中不同程度的消损,荣宅也逐渐走向没落。

  对于荣宅的修缮工程,Prada特邀来自意大利阿雷佐的建筑师Roberto Baciocchi作为项目总工程师,并精挑细选一组意大利专家工匠团队承担装饰与结构的保护工作。在保障原有的建筑结构基础上,集中人力和资源在修补、清洁、保护还有复刻的工作上,制作工艺与安装技巧都尽可能效仿传统,建筑材料也与百年前荣宅最初建造时保持一致,最终修缮完工的荣宅焕然新生,成为上海老洋房代表之一。

  查公馆是位于上海市静安区兴业太古汇内的一栋百年历史保护建筑,原为上海颜料巨贾邱氏兄弟于上世纪20年代所建,整栋建筑于2010年从原地平移57米至新址。

  为了纪念査济民先生,也为了赋予这座历史保护建筑新的生命,后改名为“查公馆”。查公馆以经典的巴洛克式风格在老洋房建筑中独树一帜,她见证了上海大中里的历史变迁,也成为上海连接过去与未来的人文坐标之一。

  作为历史建筑升级改造项目中教科书级别的上生新所,现在早早褪去了“古董”的标签,广受年轻人的喜爱和追捧。除了自带泳池“光环”的哥伦比亚俱乐部,另外一处老洋房建筑——孙科别墅才是这里深藏的魅力所在。

  别墅的主人是“国父”孙中山的长子孙科,但最初建筑是设计师邬达克为自用所打造,后由于在进行其他工程项目中得到了孙科的帮助,才将这座别墅低价转让给了孙科。建筑兼容了西方现代派建筑的多种风格,以西班牙风格为主,又带有一点巴洛克的神韵,同时部分采用意大利文艺复兴的建造手法,室内也是精良做工的集成,拱券、门套对现在的设计趋势都提供了一定的借鉴和灵感。

  Gucci也曾在这里发布Gucci Bloom花悦女士香水系列,给老宅带来一丝难得的粉色浪漫气息。

  “禽蛋大王故居”是永嘉路上一栋拥有113岁高龄的老洋房,近期被“the Paragraph 节选”改造成了一家场景式家具店。这座百年沉淀的老洋房,由两栋始建于1906年的洋房组成,分别是南侧三层建筑的主楼和东侧两层建筑的副楼。

  这里作为曾经清末从二品官员、著名爱国实业家、时期的“禽蛋大王”阮雯衷的故居,不仅有专门的女仆通道,连汽车和司机也有自己的一整栋“专用楼”(实名羡慕),内部挑高的结构也是后期进行复式建筑设计的绝佳条件。如今被“the Paragraph 节选”改造过后,保留了弥足珍贵的老物件,老洋房的挑高优势也让室内设计有了更大的发挥空间。

  上海密丹公寓位于武康路115号,法商赉安洋行设计,1960年初,中国演员、配音演员、导演、朗诵家孙道临曾在此居住。建筑风格为现代派,钢筋混凝土结构,共五层。建筑外立面为灰色水泥拉毛外墙,局部窗台层层挑出,在窗裙、檐口、阳台等处都有装饰艺术风格的装饰。而顶部的装饰图案则是巴洛克风格的。

  它除了是一座现代主义建筑外,也是一座仿生建筑。由于曲线山墙及卷涡,使得公寓楼建筑外形与大象的形体相似。造型优美、小巧别致的密丹公寓,从建成至今已经走过近80年的沧桑历程,但整幢建筑保存完好,风姿犹存。

  上海宝庆路3号是一座有着90多年历史的老洋房,坐落于上海黄金地段中的黄金位置一一淮海中路与宝庆路交叉口,曾有上海第一私人花园之称。如今这座私人花园依然开放,摇身变成了上海交响音乐博物馆,也是第一座以交响乐为主题的博物馆。

  近5000平方米的占地面积,5栋老洋房,风格迥异,彼此独立。由于5栋老洋房的建造时期不同,2号楼和5号楼原本有德国商人在1925建造,而1号楼和3号楼是由在1930年,上海近代染料大王周宗良收购房产后,于1936年委托近代著名华人建筑事务所华盖建筑师事务所改建,才形成目前的老洋房建筑群形象。

  上海国际饭店外观。邬达克沿用了他深受影响的艺术装饰风格,将精湛的工艺和丰富的材料与现代主义相结合。所有材料均取自国内,建筑下部外墙镶嵌青岛崂山黑花岗岩饰面,上部镶贴棕色泰山面砖,显得异常典雅端庄 。

  上海国际饭店是上海年代最久的饭店之一,有三十年代“远东第一高楼”之称饭店地处繁华的南京西路,对面是风景如画的人民公园。大楼于1932年8月动工,1933年10月竣工,1934年12月1日开业。国际饭店共有24层(其中地下2层,地面以上22层),标高83.6米。建筑外形仿照早期美国摩天大楼样式,采用直线条手法。这是当时中国乃至远东最高的建筑,曾称雄上海乃至全中国,称为“第一高楼”达48年之久。

  从20世纪的30年代到80年代,矗立在南京西路的国际饭店,成为了上海第一个重要地标,同时也成为了邬达克职业生涯中的巅峰之作。

 

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